Kita berdepan kesukaran membeli rumah bukan sahaja kerana harganya dijangka terus meningkat, bahkan menghadapi cabaran pendapatan tidak selari dengan harga kediaman, termasuk perumahan mampu milik.
Ini berdasarkan gandaan median (MM) di negara ini merosot sejak 2000 lagi kerana melepasi tahap keterjangkauan MM 3.0. Ia merujuk kepada nisbah harga rumah kepada pendapatan pertengahan, iaitu petunjuk yang digunakan untuk menandakan kemampuan membeli rumah.
Tambahan pula, indeks kemampuan pada suku kedua tahun ini mencapai 4.4 yang boleh diklasifikasikan sebagai 'sangat tidak mampu dimiliki'. Masalah ini timbul kerana harga rumah meningkat lebih cepat berbanding pendapatan hingga menjadikan kediaman semakin tidak mampu dimiliki.
Lebih membimbangkan, median harga rumah pada suku kedua tahun ini ialah RM355,000, iaitu jauh tersasar daripada pengiraan harga rumah sebenar bagi kategori rumah mampu milik, iaitu dalam lingkungan RM228,168, dengan perbezaan 35 peratus berdasarkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Ini menunjukkan rakyat kini berdepan situasi semakin sukar, ditambah kos sara hidup semakin meningkat.
Di wilayah tengah, harga median hartanah di Kuala Lumpur pada tempoh berkenaan ialah RM507,500 menunjukkan perbezaan ketara dengan median harga rumah maksimum sepatutnya, iaitu RM368,424, sekali gus membawa kepada jurang perbezaan 27.4 peratus.
Di Utara, harga median hartanah di Pulau Pinang ialah RM330,000, sedangkan nilai harga median seharusnya ditawarkan dalam lingkungan RM234,072 dengan perbezaan 29 peratus.
Harga median hartanah di Johor pula ialah RM446,800 dengan jurang pendapatan menunjukkan 44.57 peratus daripada harga sebenar seharusnya ditawarkan, iaitu RM 247,644.
Malah, harga median hartanah di Pantai Timur turut terkesan. Contohnya, harga median hartanah di Kelantan ialah RM308,000, sedangkan pengiraan median harga rumah maksimum boleh dilaksanakan dalam lingkungan RM130,104 (57.74 peratus).
Senario ini jelas menghapuskan mitos Kelantan menawarkan harga rumah paling mampu milik di negara ini. Setiap sisi perlu dinilai bukan sahaja dari segi harga, bahkan pendapatan isi rumah.
Penekanan terhadap pertumbuhan pendapatan penting memandangkan jurang semakin melebar antara paras pendapatan dengan harga hartanah. Ini menyebabkan harga hartanah di negara ini menjadi sangat tidak mampu milik terutama bagi golongan berpendapatan rendah, malah golongan M40 turut terkesan. Rata-rata lebih memilih menyewa kerana had kewangan tidak kukuh terutama di kawasan bandar.
Tambahan pula, halangan lain termasuk kenaikan Kadar Dasar Semalam (OPR) mempengaruhi kadar faedah, kebimbangan mengenai kemelesetan ekonomi dan ketidakupayaan mendapatkan pinjaman rumah daripada bank terus menjadi 'tekanan perumahan' kepada B40 dan M40.
Realiti perit ini nampaknya diberikan perhatian kerajaan berdasarkan Belanjawan 2024 yang mengambil pendekatan dasar fiskal mengembang apabila memperuntukkan RM2.47 bilion bagi melaksanakan Program Perumahan Rakyat (PPR) pada tahun depan.
Ketika membentangkan belanjawan, Perdana Menteri merangkap Menteri Kewangan, Datuk Seri Anwar Ibrahim, berkata setakat Ogos 2023, 256 projek sakit atau lebih 28,000 unit rumah dipulihkan membabitkan nilai pembangunan kasar RM23.37 bilion, selain RM546 juta disediakan bagi meneruskan 36 PPR, termasuk satu projek baharu di Kluang.
"Sebanyak 14 Program Rumah Mesra Rakyat juga diteruskan bagi membina 3,500 unit membabitkan RM358 juta, selain peruntukan RM460 juta bagi menyediakan bantuan kepada 65,000 rakyat di desa untuk membina dan membaik pulih rumah daif, manakala peruntukan Skim Jaminan Kredit Perumahan akan ditambah hingga RM10 bilion bagi manfaat 40,000 peminjam," katanya.
Komited bantu rakyat miliki rumah
Pendekatan ini dilihat komited dalam membantu rakyat memiliki rumah sendiri, sekali gus meningkatkan ekonomi dan taraf hidup masyarakat. Namun, kemampuan rakyat juga hendaklah memfokuskan kedua-dua sisi permintaan dan penawaran.
Antara perkara perlu diberi perhatian kerajaan, pemaju dan pihak berkaitan adalah kesepadanan antara penawaran dan permintaan rumah mengikut lokasi dan jangkaan demografi.
Pembinaan perumahan baharu perlu diteliti supaya mengikut jangkaan keperluan demografi sesuatu kawasan. Kajian pasaran dan analisis demografi komprehensif hendaklah meliputi data pertumbuhan penduduk, taburan umur, tahap pendapatan, jenis pekerjaan dan saiz isi rumah, sekali gus memastikan penawaran disesuaikan dengan permintaan daripada masyarakat.
Kawasan perumahan juga perlu memiliki akses kemudahan dalam memenuhi keperluan dan kehendak isi rumah seperti berdekatan dengan tempat kerja, sekolah, hospital dan keperluan asas utama, selain aspek keselamatan sosial yang menjadi elemen penting dalam kestabilan ekonomi, kesejahteraan sosial serta keterjaminan kualiti kehidupan.
Kerajaan juga perlu memberikan perhatian kepada akses pembiayaan perumahan. Dengan kuasa beli semakin menipis kerana pendapatan boleh guna rendah akibat peningkatan pendapatan tidak seiring kenaikan harga rumah, peluang mendapat pembiayaan perumahan semakin rendah.
Kebanyakan pembeli muda cenderung mengalami masalah keberhutangan dengan tuntutan hutang sedia ada seperti pinjaman kereta dan bayaran balik tunggakan kad kredit.
Ini mencerminkan jumlah pendapatan boleh guna rendah diperuntukkan bagi pinjaman perumahan. Selain itu, kadar celik kewangan isi rumah juga rendah kerana tidak mempunyai persediaan kewangan dengan komitmen beban hutang melebihi nisbah serta ketiadaan rekod pinjaman kewangan bagi kumpulan bekerja sendiri hingga peluang pinjaman pembiayaan perumahan terhad.
Rakyat juga terkesan dengan kenaikan OPR sebelum ini walaupun dalam tempoh semasa Bank Negara tidak menaikkannya. Ini mempengaruhi kadar bayar balik pinjaman setiap bulan semakin tinggi.
Oleh itu, selain inisiatif pembiayaan perumahan melalui skim sedia ada, institusi kewangan dengan nasihat agensi kerajaan juga boleh mempertimbangkan mengenai rental rate index dalam meneliti kos pembiayaan bayar balik perumahan.
Rental Rate Index mengambil kira median harga sewa dengan median harga rumah dilihat satu kaedah efisien kepada pembeli dalam mengurangkan beban bayaran balik bulanan, sekali gus memberi akses kepada pembiayaan perumahan lebih baik.
Kaedah ini tidak terikat kepada kadar faedah, sebaliknya bergantung kepada harga median semasa sesuatu rumah ini. Indeks ini lebih telus dan efisien kerana sudah pasti harga rumah di setiap negeri, bahkan di setiap daerah dan bandar tidak sama, sekali gus menjadikan nilai indeks juga berbeza.
Secara keseluruhan, usaha berterusan kerajaan, termasuk Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) membantu rakyat memperoleh kediaman perlu dipergiatkan lagi, bahkan dikembangkan dengan membina lebih banyak rangkaian perumahan dengan kawalan harga berkesan.
Penetapan dasar kerajaan masih diperlukan untuk mengelakkan ketidaksepadanan permintaan dan penawaran serta ketirisan bekalan. Kerjasama semua pihak termasuk kerajaan negeri, pemaju, pertubuhan bukan kerajaan (NGO) dan penyelidik serta wakil rakyat sangat penting demi mewujudkan dasar dan perancangan kawalan strategik dalam sektor perumahan.
Sumber: Berita Harian
Ubah kaedah pembiayaan rumah, kurangkan beban bayaran bulanan
Comments